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Illustriamo di seguito alcuni criteri generali sulla ripartizione delle spese di manutenzione tra il conduttore (cd. "inquilino") ed il locatore (cd. "proprietario") per tutta la durata del contratto di locazione di un immobile.

Il fondamento dei criteri di riparto è dato dal Codice Civile, agli articoli 1575, 1576 e 1609, che attribuiscono al locatore l'obbligo di mantenere l'immobile nelle condizioni tali da permetterne l'uso pattuito. Al conduttore, invece, spettano gli interventi di piccola manutenzione resi necessari dal deterioramento prodotto dal normale uso dell'immobile: ciò significa che è importante determinare il modo con cui questi ha adoperato la cosa deterioratasi.

Se, pertanto, il conduttore ha utilizzato l'immobile con diligenza ed in modo conforme all'uso pattuito e ciò nonostante essa sia danneggiata per vetustà oppure per un evento imprevedibile (caso fortuito), l'intervento è a carico del locatore, anche nel caso di una piccola riparazione.

Quanto fin qui detto vale in assenza di accordi diversi tra le parti. La natura dispositiva degli articoli citati rende possibile la deroga fino al punto da porre a carico del conduttore ogni intervento sullo stabile sia di ordinaria che di straordinaria manutenzione: e non è raro trovarsi di fronte a contratti stipulati in tal senso.

Ciò premesso, occorre individuare quando una riparazione può dirsi "piccola" ed in quanto tale esser posta a carico del conduttore. Sul punto i giudici si sono generalmente espressi adoperando un criterio quantitativo: "piccola riparazione" è quella che comporta un piccolo costo in proporzione all'entità del canone di locazione, alla durata del contratto ed al tipo di alloggio.

Attraverso le pronunce giudiziarie che hanno adottato il suddetto criterio è possibile considerare addebitabili al locatore, salvo deroghe, le riparazioni aventi ad oggetto:

  • Impianto elettrico, idrico e termico;

  • Infissi esterni;

  • Cancello;

  • Portone dello stabile;

  • Antenna televisiva centralizzata;

  • Grondaie, pluviali, colonne di scarico;

  • Sostituzione di caldaia o scaldabagno;

sempre che esse siano riconducibili a vetustà o a caso fortuito, e non già all'uso improprio fattone dal conduttore.

Sono, invece, lavori di piccola manutenzione ed in quanto tali gravano sul conduttore quelli aventi ad oggetto:

  • la pittura di pareti ed infissi interni ed esterni nonché la loro stuccatura;

  • battiscopa, maniglie e serrature;

  • galleggiante;

  • piastrelle di rivestimento e mattonelle;

  • rubinetteria.

 

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